因开发商迟延交房导致房屋买卖合同解除的,房贷由开发商承担返还

因开发商迟延交房导致房屋买卖合同解除的,房贷由开发商承担返还


中华人民共和国最高人民法院

事 判 决 书

2019)最高法民再245号

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王某1,男,汉族,1971年9月11日出生,住XX省西宁市城西区。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王某2,男,汉族,1989年1月11日出生,住XX省海东市乐都区。

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):王某3,男,汉族,1994年3月24日出生,住XX省海东市乐都区。

以上三再审申请人共同委托诉讼代理人:张XX,XXXX律师事务所律师。

以上三再审申请人共同委托诉讼代理人:马XX,XXXX律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):中国建设银行股份有限公司XX省分行。住所地:XX省XX市西大街59号。

负责人:梁XX,该分行行长。

委托诉讼代理人:黄XX,XXXX律师事务所律师。

委托诉讼代理人:许XX,XXXX律师事务所律师。

一审第三人、二审被上诉人:XXXX房地产开发有限公司。住所地:XX省西宁市创业路22号。

法定代表人:韩XX,该公司董事长。

委托诉讼代理人:田XX,XX乾润律师事务所律师。

委托诉讼代理人:祁XX,XX乾润律师事务所律师。

再审申请人王某1、王某2、王某3(以下简称王某1等三人)因与被申请人中国建设银行股份有限公司XX省分行(以下简称建行XX分行)、一审第三人XXXX房地产开发有限公司(以下简称XX公司)金融借款合同纠纷一案,不服XX省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出(2019)最高法民申527号民事裁定,提审本案。提审后,本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王某1等三人共同委托诉讼代理人张晓东,被申请人建行XX分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人XX公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某1等三人再审请求:1.撤销XX省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;2.改判驳回建行XX分行的诉讼请求;3.判令建行XX分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由:二审判决王某1等三人承担建行XX分行剩余贷款本息还款责任错误。首先,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)的规定,商品房买卖合同和担保贷款合同解除,应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定XX公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行XX分行承担还款责任,对该责任认定不应再有争议。其次,在案涉《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)履行过程中,王某1等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行XX分行依按揭贷款模式流程直接转给了XX公司。在XX公司违约导致购房合同及借款合同解除、王某1等三人无任何过错的情况下,在购不到房的同时还要成为建行XX分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王某1等三人合法权益。

建行XX分行辩称,首先,借款合同关系发生在建行XX分行与王某1等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质,《借款合同》解除,不影响该条款的效力,王某1等三人应当按照该条约定向建行XX分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次,《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款,从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中,XX公司未根据王某1等三人的委托向建行XX分行还款,相应的还款责任仍应由王某1等三人承担。再次,作为《商品房预售合同》当事人,王某1行使了选择出卖人、标的物等权利,应当自行承担出卖人XX公司违约的商业风险,而不是将其自身法律风险转嫁给建行XX分行。综上,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回王某1等三人的再审请求。

XX公司述称,《借款合同》虽已解除,但并不导致合同当事人的变更,王某1等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

建行XX分行向一审法院起诉请求:1.判令王某1等三人与XX公司共同偿还贷款本金58546649.55元,并自2018年3月21日起,按年利率计算资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;2.判令王某1等三人承担律师费466876.20元;3.判令王某1等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实:2015年8月12日,王某1与XX公司签订《商品房预售合同》,以147953124元的价格购买XX公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,交付时间为2015年10月30日前。王某1首付73983124元,剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日,王某1、王某2、王某3与建行XX分行、XX公司签订《借款合同》,约定:王某1等三人向建行XX分行借款7397万元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;贷款年利率6.215%;借款人采取等额本息还款方法,每月归还本息829227.74元;担保方式为抵押加阶段性保证,保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房,建筑面积3736.19㎡,抵押财产价值147953124元。同日,王某1与建行XX分行、XX公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》),约定:王某1以其购买的位于西宁市城东区房屋(建筑面积3736.19㎡,土地使用权面积16459.85㎡)为前述贷款提供抵押担保;抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;贷款年利率6.215%;XX公司应按预售合同约定期限向王某1交房,交房时须经建行XX分行书面同意;XX公司不按期交房而间接影响建行XX分行利益时,XX公司应代替王某1承担赔偿建行XX分行损失的责任。2015年8月18日,建行XX分行取得案涉房屋他项权利证书。

王某1于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向XX公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元,合计73983124元。建行XX分行于2015年8月21日分8笔向XX公司支付7397万元。

根据(2017)青民初13号民事判决及(2017)最高法民终683号民事判决,前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除,截至2017年3月21日,王某1累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元,尚欠建行XX分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决:驳回建行XX分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元,由建行XX分行负担。

建行XX分行不服一审判决,上诉请求:撤销一审判决,改判支持建行XX分行一审全部诉讼请求;本案诉讼费用由王某1等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为,本案争议焦点为建行XX分行主张王某1等三人与XX公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日,王某1与XX公司签订《商品房预售合同》,2015年8月14日,王某1等三人与建行XX分行签订《借款合同》,上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行XX分行与王某1等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系,王某1与XX公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定,作为商品房出卖人的XX公司将其收到的王某1购房贷款本息返还给建行XX分行,从法律关系上说是购房人王某1委托XX公司向建行XX分行归还贷款本息,XX公司所还款项就是购房人王某1的还款,故王某1作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后,XX公司并未依照生效判决向建行XX分行返还王某1的贷款本息,王某1等三人对建行XX分行所负债务并未清偿,故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某1作为XX公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人,并未依据生效判决积极主张权利,其怠于行使权利的行为,造成建行XX分行债权受损。建行XX分行权衡利益,根据合同相对性原理,主张王某1等三人偿还贷款本息,并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义,符合双方合同约定。王某1等三人承担偿还贷款责任后,并不影响其向XX公司主张返还权利。因生效判决已判令XX公司向建行XX分行返还贷款本息,其再主张XX公司与王某1等三人共同承担还款责任属重复起诉,二审法院不予支持。因王某1等三人对建行XX分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议,二审法院予以确认。

二审法院判决:一、撤销西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决;二、王某1等三人在判决生效后三十日内偿还建行XX分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元,并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失(每日10107.43元),至实际清偿之日止;三、驳回建行XX分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元,由王某1等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为,根据各方当事人诉辩意见,本案再审争议焦点为,案涉《借款合同》解除后王某1等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此,本院评析如下:

第一,关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中,因XX公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定,应由出卖人XX公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行XX分行,王某1等三人不负有返还义务。

第二,关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明:“贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行XX分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定,商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后,出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人(借款人)的情况下,建行XX分行拟定该条内容,意味着要求王某1等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王某1等三人的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,该条款对王某1等三人不具有拘束力。

第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看,在商品房买卖合同中,王某1等三人支付房款,XX公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中,建行XX分行将王某1等三人所贷款项直接支付给XX公司,XX公司实际用款。王某1等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王某1等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因XX公司不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为:XX公司违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用王某1等三人支付的首付款及建行XX分行按揭贷款;建行XX分行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对XX公司、王某1等三人的债权;王某1等三人未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在王某1等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上,建行XX分行请求王某1等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立,其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某1等三人承担。王某1等三人的再审请求成立,应予支持。二审判决对此认定有误,本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销XX省高级人民法院(2018)青民终199号民事判决;

二、维持西宁市中级人民法院(2018)青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元,共计673734元,由中国建设银行股份有限公司XX省分行负担。

本判决为终审判决。

审判长 胡 XX

审判员 任XX

审判员 杨 XX

二〇二〇年十二月三日

书记员 何 XX